权威分析: PSW新政将推升伦敦房价和租金

英国政府9月11日宣布，2020年入学的任意专业国际留学生，毕业后将可以获得长达2年允许自由工作的PSW签证。

2年的PSW签证在现行毕业后四个月签证期（2012年起实施）的基础上大大延长，这无疑会刺激伦敦的房产租赁和买卖市场。

英国首相鲍里斯·约翰逊表示这一签证政策的变化旨在“释放学生潜力”，帮助他们开启在英国的职业生涯。

房产顾问机构莱坊(Knight Frank)租赁主管Gary Hall表示，国际留学生已经成为了伦敦租赁市场的重头戏，并且为更加广义的经济做出了重要贡献。学生签证延期的政策只会加强这一趋势。

截至2019年8月底的12个月内，莱坊经手的伦敦学生宿舍租赁占比达21%。较之前12个月增加了17%。

与此同时，根据莱坊学生地产主管James Pullan，专门建造的学生宿舍市场呈现结构性供应不足的局面，尤其是在伦敦。上一学年，伦敦的全日制学生有300,600人，但专建学生宿舍(purpose-built student accommodation, PBSA)只有82,500张床位，未来这一类型床位的供应量也在减少。

James表示，政府新政传递的重要信息就是英国正在敞开怀抱欢迎国际留学生。人们认为英国拥有世界上最好的教育体系，新的签证政策意味着更多学生有机会留在英国并为经济做出贡献。

当然，英镑的下跌也是需求增长的动因之一，James补充道。莱坊分析显示，举例来讲，非欧盟学生学习法律每年要花£13,500。脱欧公投以来，美国学生相当于直接省了£2,488，印度学生省了£1,869，中国学生省了£1,711。同样是学习法律，欧盟学生之前要付£9,250，公投后省了£1,595。

为国际留学生找工作留出两年时间的签证政策，是在政府承诺增加国际留学生数量的大背景下二次推出的。根据今年三月发布的Education Strategy，到2030年将国际留学生数量计划增加30%至600,000。通过学费和其他英国海外分校区等形式将产生350亿英镑的收入。

英国留学市场长期繁荣

根据UCAS的最新应用数据，超过560,000名学生申请了2019/20学年的英国本科全日制课程。同比去年增长了近2,500份，也是三年来申请量首次同比增长。了解留学生申请的趋势对掌握未来学生住宿的需求至关重要。

莱坊今年4月发布的学生住宿报告指出，英国本科学生申请量增长主要受到了非英国学生申请量创历史记录的推动，比2018年的水平上涨了5.7%。总的来说，接近五分之一(19.2%)的申请来自英国以外。

对国家统计局(ONS)的人口预测以及UCAS的入学率分析后，莱坊发现学生数量将长期保持增长。从现在到2030年，全日制本科生数量将增长15%，相当于22万名学生。

目前在伦敦求学的中国留学生总计21,350人。美国和意大利的留学生数量分别排名第二位和第三位，分别有7,105人和5,770人。印度和中国仍是留学生数量增速最快的两个市场，自2016/17年以来均增长了20%。

学生住宅市场长期有利可图

在教育行业繁荣的驱动下，英国学生公寓市场对投资者的吸引力也将在未来保持稳定。

学生住宿慈善机构Unipol和全国学生联盟此前的研究发现，英国学生宿舍平均租金六年间上涨了近三分之一。

• 学生：我们愿为更好的设施掏钱

一项1,000名学生参与的调查显示，不论什么社会背景，大多数学生都愿意为更好的宿舍设施掏钱。

专建学生公寓部门放贷机构Octopus Real Estate的学生公寓影响报告显示，76%的学生为了独立浴室愿意平均每月多花£115。与此同时，68%的学生为了烹饪设施愿意多花£92，57%为了健身房愿意多花£79，45%为了泳池愿意多花£80。

MCR地产基金经理Nick Lake表示，如今的学生们是拿酒店的标准来期待宿舍，与20年前对宿舍的要求已经截然不同了。

PBSA市场目前提供的配套和设施都是锦上添花，住在PBSA的学生，无论身体还是精神方面的状况，都比住在传统宿舍的学生要好。60%住在PBSA的学生表示对身体健康“非常满意”，而传统宿舍这一比例只有32%；精神健康方面，PBSA和传统宿舍的学生“非常满意”比例分别为34%和23%。

Octopus住宅开发主管Gavin Eustace认为，就业市场和学生经济压力如此高的情况下，开发商通过PBSA对学生的学业表现和健康状况都形成了正面影响。

调查还揭示了学生对宿舍的诉求和期待。对于部分学生来讲，网络通畅就像宿舍要有床一样毋庸置疑，对国际学生而言更是如此。有23%的学生表示签下宿舍之前会专门确认Wi-Fi网速，英国国内学生这一比例为14%。

国际学生和国内学生优先考虑的事项还有其他明显差异。国际学生更看中到大学的通勤便利性，生活环境也要更容易集中精力工作；而英国国内学生更在意结识新朋友，和让宿舍物有所值。

学生公寓长期供不应求

伦敦作为留学生市场火爆增长的最大受益者，由学校或学生公寓运营商提供的学生公寓严重跟不上日益增长的留学住宿需求。且英国大学自有的宿舍只向本科生提供1年的住宿，数据显示过半学生需要校外租房。

因此，每到新学年开始前，一些临近伦敦大学校区或可以方便通勤至某所大学的成熟小区项目往往一房难求。

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，素材来源于knightfrank、Property Week、BBC，图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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